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Preguntas frecuentes sobre Juntas de propietarios

  1. Convocatoria por el presidente o los promotores de la reunión.
  2. Indicación de los asuntos a tratar (Orden del día).
  3. Lugar, día y hora o en su caso segunda convocatoria.
  4. Relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos que indica la ley.
  5. Citación mínimo 6 días antes de la celebración de la Junta General Ordinaria.
  6. Citación lo antes posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados en las Juntas Generales Extraordinaria

Los comuneros podrán solicitar la inclusión en el orden del día cualquier punto o cuestión que estimen de interés para la Comunidad de Propietarios, así como aquellas cuestiones que necesiten de aprobación por los vecinos.

En el día de la reunión se podrá celebrar en primera convocatoria si están la mayoría de los propietarios que sea al mismo tiempo la mayoría de cuotas participativa o en segunda convocatoria sin necesidad de quórum.

Para aprobar un acuerdo por la Junta de Propietarios se deben de contabilizar correctamente dos puntos fundamentales que difieren en primera o segunda convocatoria:

  • Los propietarios
  • Cuotas de participación

 

En este caso cuentan como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta debidamente citados que una vez informados del acuerdo adoptado por los que asistieron no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días.

Según el quórum o recuento de votos exigido para su aprobación, se distinguen 4 modalidades de acuerdos

  1. Por unanimidad: de todos los propietarios tanto presentes como ausentes.
  2. Por mayoría cualificada: del 60% o de los 3/5 de propietarios y cuotas.
  3. Por mayoría simple: de la mitad más uno
  4. Por mayoría de asistentes y representados.
  5. Con el voto favorable del 33% o de 1/3 de propietarios y cuotas.
  6. Por mayoría de asistentes y representados.

Necesitamos conseguir la unanimidad de todos los propietarios para los adoptar los acuerdos más trascendentales en la Comunidad de Propietarios, como pueden ser modificar o redactar los Estatutos de la Comunidad, salvo que se trate de casos que solo exigen mayoría cualificada.

Será necesaria una mayoría cualificada del 60% o de las 3/5 quintas partes de propietarios y cuotas de participación, para los acuerdos:

  • Acuerdos relativos a contratación o cese de servicios, instalaciones o contratos que sean de común interés para la comunidad de propietarios.
  • Modificación o alteración de la estructura de la comunidad de propietarios o de las zonas comunes.
  • Cualquier tipo de división, agregación o segregación de los inmuebles de la comunidad de propietarios. 
  • Cesión, alquiler o compraventa de bienes dentro del edificio propiedad de la comunidad de propietarios.
  • Obras para una mejor eficiencia energética o hídrica del edificio. 
  • Mejoras y reparaciones en el edificio, fachadas y zonas comunes.

Contaremos con la Mayoría simple de los propietarios para aquellos casos en los que se adopten acuerdos relativos a:

  • Mejoras de acceso y movilidad
  • Supresión de barreras arquitectónicas
  • Realización de obras
  • Contratación de servicios de ascensor

Preguntas frecuentes sobre redacción y revisión de acuerdos

  • Redacción y revisión de Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
  • Redacción y revisión de Acuerdos Comunitarios.
  • Reclamación a morosos por impago de cuotas.
  • Reclamación a morosos el pago de derramas.
  • Contratos de arrendamiento, obras o servicios
  • Realización de actividades molestas o insalubres.
  • Burofax reclamación deudas
  • Empresa de reformas por incumplimiento de los plazos acordados, el uso indebido de materiales o incumplimiento de plazos.
  • Uso indebido zonas comunes
  • Obras sin autorización
  • Reclamación al ayuntamiento y administraciones públicas
  • Convocatoria de Junta Ordinaria.
  • convocatoria de Junta Extraordinaria.
  • Orden de retirar instalaciones no autorizadas de suministros.
  • Obras sin licencia en la comunidad de propietarios
  • Certificado de deudas con la comunidad de propietarios para la venta del inmueble.
  • Certificado acuerdos aprobados en Junta General Ordinaria y Extraordinaria.
  • Comunicación y seguimiento de siniestros
  • Reclamación del pago de siniestros
  • Peritaje y valoración
  • Contratación y resolución de póliza de seguros.
  • Interposición de acciones judiciales a la compañía de seguros

Preguntas frecuentes sobre los Estatutos y normas de Régimen interior

No es obligatorio ni redactar ni registrar los estatutos aprobados por Junta de Propietarios, pero es jurídicamente recomendable puesto que esto permitirá que no solo sea de obligado cumplimiento a los actuales propietarios sino frente a terceros y futuros vecinos.

En la mayoría de los casos, por falta de un buen asesoramiento por el Administrador de Fincas, o porque no han sido necesarios, las comunidades de vecinos no tienen Estatutos, en otros casos la comunidad opta por llevar a cabo una mera copia de la ley de propiedad horizontal con alguna clausula específica por ejemplo en relación con la limitación para el uso de las viviendas con finalidad turística, instalación de aires acondicionados o uso y disfrute de zonas comunes.

El reglamento de régimen interno tendrá que en primer lugar que ser acorde a los estatutos aprobados por la comunidad de propietarios y en segundo ceñirse a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal

  • Uso de zonas privativas
  • Limitación apartamentos turísticos
  • Limitación de usos de zonas comunes
  • Modificación de cuotas
  • Aprobación de cargo de presidente y administrador
  • Órganos de la comunidad
  • Facultades y funciones del presidente, cargo gratuito o remunerado
  • Actividades prohibidas
  • Usos y costumbres horarias
  • Tenencia de animales
  • Horario basura
  • Uso y temporalidad de calefacción central
  • Contratación de empleados, portero y sueldos

El órgano capacitado para aprobar, modificar o eliminar cualquier norma del reglamento interno de la comunidad de vecinos será siempre la Junta de Propietarios

La forma de votación podrá ser de dos formas diferentes:

  1. En primera convocatoria: Mayoría del total de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación 
  2. En segunda convocatoria: La mayoría de asistentes que a su vez representen más de la mitad de dichas cuotas de participación.

En Afinca nos preocupamos por que la convivencia en la comunidad de propietarios sea la mejor, pero nunca se podrán imponer sanciones económicas al vecino que no las cumpla, aunque venga recogido de forma clara y expresa en las normas de régimen interno.

La comunidad de propietarios no tiene poder o capacidad jurídica para sancionar a un vecino, incluso aunque se produzca su incumplimiento de manera reiterada. La única vía en ese caso si los vecinos los estimasen oportuno con el previo asesoramiento del administrador de fincas, es el de acudir a la vía judicial para llevar a cabo la llamada acción de cesación.

De poco servirán los reglamentos de régimen interior, si los vecinos no se proponen respetar las normas que contienen.

Preguntas frecuentes sobre temas legales

  • Defectos estructurales (10 años): Son los que afectan o comprometen de modo directo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio como pueden ser los muros de carga, cimientos de la comunidad de propietarios o estructuras de edificio. En los casos más graves puede incluso provocar la denominada “ruina del edificio”.
  • Defectos de habitabilidad (3 años): Estos desperfectos o vicios en la comunidad de propietarios son los relacionados con la seguridad o funcionalidad en el que están encuadrados todos aquellos aspectos que permitan un uso adecuado del inmueble, como aislamiento térmico y acústico, protección de medio ambiente. Esta tipología suele ir aparejada a un ahorro de costes o mala praxis.
  • Defectos de acabado (1 año): Son los relacionados con la terminación y remate que generalmente son detectados por los propios vecinos sin necesidad de recurrir a un informe pericial, además estos defectos están cubiertos en la mayoría de los casos por el seguro de suscripción obligatoria que tiene el arquitecto director de la obra.

Como última bala tenemos la posibilidad de dirigirse directamente contra el promotor o vendedor según el caso siempre que no pasen más de 15 años, en ocasiones resulta muy difícil demostrar la responsabilidad directa transcurridos tantos años por lo que siempre recomendamos acudir a la primera vía atendiendo a la ley de ordenación de la edificación.

En los contratos con la administración pública como son el de concesión de obras, servicios, suministros o mixtos se revisará tanto el pliego de condiciones, como el régimen jurídico de la preparación y adjudicación de los contratos. Además, Se determinará de conformidad con lo establecido por la ley y se fijarán las contraprestaciones u obligaciones de la comunidad de propietarios siempre que la sitúen en una posición ventajosa y que por las características técnicas y funcionales de los contratos no se produzcan perjuicios o riesgos financieros incensarios.

Para los contratos de carácter privado nuestro departamento jurídico se encargará de que la Comunidad de Propietarios se encuentre protegida ante cualquier retraso, incumplimiento o contratiempo que pueda producirse en el transcurso o una vez finalizado el contrato.

En Adfinca queremos que dejes todo en nuestras manos, con la tranquilidad de que tu comunidad de propietarios está gestionada por los mejores profesionales.

Las claves para que nuestro seguro cubra todos los siniestros ocasionados en la comunidad de vecinos deberá de partir de 8 coberturas fundamentales:

  1. Daños por incendio, explosión y caída de rayo
  2. Daños por agua
  3. Responsabilidad Civil
  4. Capital acorde con el riesgo.
  5. Sin franquicias
  6. Cobertura completa en caso de filtraciones
  7. Desatascos
  8. Control de plagas

Las nuevas construcciones de edificios o conjuntos residenciales constan de la instalación de ascensores o elementos arquitectónicos que solucionan la accesibilidad a aquellas personas que lo necesitan.

Para solucionar los problemas que conlleva a personas mayores o aquellas con movilidad reducida, se han puesto en marcha en los últimos años multitud de ayudas y subvenciones por parte de administraciones públicas para luchar contra esta barrera arquitectónica.

En cuanto a los requisitos técnicos que necesita la instalación son principalmente dos ejes fundamentales:

Existen dos formas para la aprobación la instalar un ascensor en una comunidad de vecinos.

  • Acuerdo mayoría de propietarios, que además representen la mayoría de cuotas de participación, votaran a favor de la instalación del mismo.
  • Petición de un solo propietario si es mayor de 70 o sufre discapacidad.

Se trata de uno de los mayores desembolsos de puedan llevar a cabo los vecinos en una Comunidad de Propietarios por lo que es la labor del Administrador de Fincas que se lleve a cabo dentro de la legalidad y atendiendo a los limites establecidos.

  • El coste del mismo se deberá abonar en función de la cuota de participación solidariamente por todos los propietarios.
  • La ley obliga a todos los propietarios a satisfacer el coste, siempre y cuando el importe de la instalación no supere el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En Adfinca nos preocupamos de que nuestro departamento jurídico asesore tanto a la Comunidad de Propietarios como a los vecinos sobre la petición de información que hace un vecino a un organismo de consumo con objeto de aclarar dudas sobre los derechos y obligaciones que, en calidad de persona consumidora y usuaria final le corresponden, así como la forma de hacerlos efectivos

En primer lugar, se debe reclamar a la empresa, a través de su servicio de atención al cliente, y tienen obligación de responderle en el plazo de un mes. Transcurrido ese plazo máximo de 1 mes desde la presentación de la reclamación en el establecimiento y si no ha recibido respuesta o ésta no es satisfactoria, podrá acudir al Servicio Provincial que le corresponda.

En el Servicio Provincial se procederá a una mediación para el acercamiento de posiciones, o a la incoación de expediente sancionador en caso de deducirse infracción administrativa.

¿Qué sucede con el voto de los vecinos cuando no pueden estar presentes en la Juntas de la Comunidad de Propietarios?

El voto se ejercitará mediante representación, está puede ser de 2 tipos:

  • Legal: En estos casos la representación vendrá impuesta por ley, nos lo encontremos en numerosos casos como pueden ser cuando se actué en representación de una sociedad mercantil que sea propietaria en la comunidad de propietarios, menores sujetos a patria potestad, en representación de administraciones públicas, las personas que se encuentren incapacitados y tengan a una personas como tutor legal, o las que hubieran otorgado un poder general de representación ante notario.
  •  Voluntaria: Cuando por cualquier razón, sea la que sea, el propietario desea o no puede asistir a la Junta de la Comunidad de Propietarios.

El requisito, en todos los casos, es que la representación se haya dado por escrito, por lo que hay que rechazar cualquier otro sistema; es decir, no es legal el que se realice de forma verbal, aunque, como todo en la Propiedad Horizontal, si los asistentes a la Junta admiten tal hecho y no hay impugnación posterior y los interesados lo aceptan, tampoco se producirán problemas en cuanto a la validez representativa.

La secretaria – Administradora facilitará a los vecinos de la Comunidad de Propietarios la documentación necesaria para que en el caso de que lo necesiten poder autorizar a un tercero que puede o no ser propietarios, a ejercer la representación, esta documentación tendrá que ser siempre por escrito (admitiéndose el correo electrónico) , salvo que se realice de forma verbal y los asistentes lo aprueben y luego no se produzca una impugnación y además contener:

  • Nombre y apellidos del representado y el representante
  • Lugar, fecha y hora de la junta.
  • Firma 

 

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